セキュリティトークン（ST）は、ブロックチェーン技術を活用して有価証券をデジタル化した金融商品です。
三菱UFJ信託銀行、野村ホールディングス、SBIホールディングス、といった大手企業が基盤開発や案件組成に参入しており、不動産だけでなく「デジタル社債」や「投資ファンド」など、裏付け資産の多様化が急速に進んでいます。
2025年末時点の国内デジタル証券（ST）案件の残高は約5,831億円に達し、2026年中には1兆円規模の市場になると予測されています。さらには上場株式のトークン化による24時間取引の検討も始まるなど、伝統的な金融市場のデジタル化が本格化しています。
この記事では、セキュリティトークンの定義と法的根拠、不動産STやデジタル社債の仕組み、投資のメリット・デメリット、税金の扱いまでを、2026年時点の最新情報を踏まえて網羅的に整理しています。
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- 3行要約
セキュリティトークンとは、ブロックチェーン上で発行・管理される有価証券（デジタル証券）のこと
不動産STなら10万円程度から優良不動産に投資でき、賃料収入を分配金として受け取れる
税率は原則20.315%の申告分離課税ですが、元本保証はなく流動性が低い点に注意が必要です。
セキュリティトークン（デジタル証券）とは
セキュリティトークン（Security Token / ST）とは、ブロックチェーンなどのデジタル技術を活用して発行される有価証券のことです。日本では金融商品取引法において「電子記録移転権利」などと定義されており、法令上も明確に位置づけられた金融商品です。
出典：金融庁『令和元年資金決済法等改正に係る政令・内閣府令案等』
これまでの株式や債券は、証券保管振替機構（ほふり）などで一括管理されていました。一方、セキュリティトークンは、ブロックチェーン（分散型台帳）上で権利の移転や保有者の管理が行われます。
株式や社債、不動産信託受益権などの「権利」を、ブロックチェーン上でデジタルデータとして可視化したもの、とイメージすると分かりやすいでしょう。トークンはブロックチェーンに記録されるため、いつ誰がいくらで取得したのか記録され、改ざんされるリスクがありません。
ST化される資産（裏付け資産）によって、大きく以下の3つのタイプに分類されます。
- デジタル社債（債券型）：企業が発行する社債をトークン化したもの。
- 不動産ST（受益証券型）：信託受益権を活用して不動産を小口化したもの。
- ファンド型：ベンチャーキャピタルファンドや映画ファンドなどの持分をトークン化したもの。
従来の有価証券との決定的な違いは記録・管理の方法にあります。ほふりの中央集権的なシステムに対して、セキュリティトークンは分散型台帳で管理されるため、改ざん耐性が高く、取引記録の透明性も確保されています。
WEB3に明るい方は「RWA」と言えばイメージがしやすいかもしれません。石油価格や金、銀などのコモディティ価格をトークン化したものであり、セキュリティトークンもその一種と言えます。
暗号資産（仮想通貨）や電子マネーとの違い
セキュリティトークンはブロックチェーンを使うため、ビットコインなどの暗号資産と混同されがちですが、その性質は全く異なります。
| 項目 | セキュリティトークン (ST) | 暗号資産 (仮想通貨) | 電子マネー |
|---|---|---|---|
| 主な法律 | 金融商品取引法 | 資金決済法※ | 資金決済法 |
| 裏付け資産 | あり（不動産、債権、株式など） | 原則なし（需給で価格決定） | あり（法定通貨） |
| 発行体 | あり（企業、信託銀行など） | インターネット上のプロトコル | 発行企業 |
| 権利の性質 | 有価証券（配当を受け取る権利など） | 決済手段 | 決済手段 |
| 投資家保護 | 金商法による高い保護あり | 比較的限定的 | 前払式支払手段として保護 |
| 課税方式 | 申告分離課税（約20%） | 総合課税（最大約55%） | 非課税（決済手段） |
セキュリティトークンの特徴は、不動産や株式などの裏付け資産が存在し、そこから生じる収益を受け取る権利がある点です。単なる価格変動による売買益を狙う暗号資産とは異なり、実体資産に基づいた投資商品と言えます。
金融商品取引法での位置づけ（電子記録移転権利）
2020年5月1日に施行された改正金融商品取引法により、セキュリティトークンは「電子記録移転権利」として規定されました。これにより、従来の株式や投資信託と同様に、証券会社などの第一種金融商品取引業者のみが取り扱いできる厳格なルールが適用されています。
出典：金融庁『情報通信技術の進展に伴う金融取引の多様化に対応するための資金決済に関する法律等の一部を改正する法律案（概要）』
セキュリティトークンは法令に基づいて認められた金融商品であり、詐欺的な ICO（Initial Coin Offering）とは明確に区別されています。日本では投資家保護の法整備が整っている点が特徴です。
セキュリティトークンを発行・運営する主な企業
日本国内でセキュリティトークン事業に参入している企業は、金融業界の大手が中心です。
| 分類 | 企業名 | 役割・事業内容 |
|---|---|---|
| 基盤開発 | 三菱UFJ信託銀行（Progmat） | ST発行・管理の基盤「Progmat」を開発・運営 |
| 基盤開発 | 野村ホールディングス / BOOSTRY | ST基盤「ibet for Fin」を開発。野村證券で販売 |
| 証券販売 | SBI証券 | 国内トップクラスのSTO取り扱い実績 |
| 証券販売 | 楽天証券 | 楽天経済圏の個人投資家向けにSTO商品を提供 |
| 証券販売 | 大和証券 | 不動産STの組成・販売に参入 |
| アセットマネジメント | ケネディクス（三井物産グループ） | 不動産 STの裏付け資産となる物件の選定・運用 |
| アセットマネジメント | 三井不動産 | ホテルや商業施設のST化を推進 |
出典：一般社団法人 日本STO協会『日本STO協会について』
メガバンク系信託銀行、大手証券会社、総合商社グループが市場の中心を形成しています。
2025年以降、SBI証券による「SBI START債」のような個人向けデジタル社債の大型案件や、三菱UFJフィナンシャル・グループによるTier2劣後特約付ST社債など、機関投資家・個人投資家双方に向けた商品ラインナップが拡充されています。
新しい金融技術ではあるものの、従来の金融インフラの延長線上にある仕組みと捉えることができます。
主なセキュリティトークンの種類と事例
セキュリティトークンは、その裏付けとなる資産によって投資の性格が異なります。現在、国内で主流となっている3つの形式と具体的な最新事例を紹介します。
デジタル社債（社債型ST）
企業が直接発行する社債をブロックチェーンで管理する形式です。従来の社債よりも少額から購入でき、特典が付与されるケースが多いのが特徴です。
【事例】SBIホールディングス「SBI START債」（2026年3月）
SBIホールディングスが自身で発行するセキュリティトークン社債です。3年満期の無担保社債で、技術基盤にはBOOSTRYの「ibet for Fin」を採用。
2026年3月25日からは大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）のSTART市場でのセカンダリー取引も予定されており、流動性が確保されています。さらに、10万円以上の購入者には暗号資産XRPが付与されるなど、デジタルならではの特典も話題となりました。
【事例】三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）の劣後社債ST
2025年10月9日、国内銀行セクター初となる公募型劣後社債のセキュリティトークンが発行されました。これは機関投資家向けを中心としつつ、伝統的な金融規制（バーゼルIII）に準拠した自己資本算入手段としてデジタル証券が活用された重要な事例です。
出典：MUFG『セキュリティトークン（ST）社債形式での国内公募無担保劣後社債の発行について』
不動産セキュリティトークン（不動産ST）
セキュリティトークンの中で特に発行実績が多いのが、不動産を裏付け資産とする「不動産セキュリティトークン（不動産ST）」です。2026年現在、J-REITに次ぐ新しい不動産投資の選択肢として国内の証券会社でも活発に取り扱われています。
不動産投資を小口化して個人でも購入しやすくする技術
通常、都心のマンションやオフィスビルを購入するには数億円〜数十億円の資金が必要です。しかし不動産STでは、その所有権（正確には受益権）をデジタル技術で細かく分割します。
これにより、1口10万円程度の少額から、プロが厳選した優良不動産への投資が可能になっています。不動産特定共同事業やREITの利点を組み合わせたような仕組みと言えます。
具体的なスキームとしては、信託銀行が不動産を信託財産として受託し、その受益権をトークン化して投資家に販売する「受益証券発行信託」方式が主流です。三菱UFJ信託銀行のProgmat基盤を利用した案件が多く、法的にも安定した枠組みが採用されています。
出典：Progmat『Progmat Network 概要』
裏付け資産があることの意味
不動産STでは、実体のある不動産が裏付けとなっています。投資家は、その不動産から得られる賃料収入や、売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）を配当として受け取ることができます。
実物資産に裏付けられているため、株式と比較して価格の変動幅（ボラティリティ）は限定的になる傾向があります。ミドルリスク・ミドルリターンの投資手法として位置づけられます。
過去に実際に発行された案件の例は以下の通りです。
- 都心のオフィスビル（東京・港区、千代田区など）
- 温泉旅館（草津温泉、箱根など）
- 物流施設（首都圏の大型倉庫）
- ホテル（京都、沖縄のリゾートホテル）
- レジデンス（都心タワーマンション）
個人では手が出ない大型物件や、好立地の物件に間接的に投資できるのが不動産STの特徴です。
ファンド型・その他のアセット
ベンチャーキャピタル（VC）ファンドの受益権や、さらには非金融資産を裏付けとするSTも登場しています。2025年には、J-Ships（特定投資家向け銘柄制度）を活用した国内VCファンドのST化が実現し、成長企業への投資機会がデジタル化されました。
また、実社会の課題解決と投資を組み合わせた「リアルワールドアセット（RWA）」のプロジェクトも進行しています。
- グリーン・デジタル・トラック・ボンド：日本取引所グループ（JPX）が発行した、二酸化炭素削減効果をブロックチェーンで「見える化」したデジタル環境債。
- 航空機・船舶STO：大型資産の権利を小口化し、プロ投資家だけでなく個人にも開放する取り組み。
- コモディティST：ワイン、ウイスキー、ブランド牛、宇宙開発プロジェクトなど、趣味性の高い資産への投資。
出典：日本取引所グループ『「グリーン・デジタル・トラック・ボンド」の可視化ウェブサイト提供開始』
J-REITや現物不動産投資との違い
不動産STとよく比較される商品との違いを整理します。
| 比較項目 | 不動産ST | J-REIT | 現物不動産投資 |
|---|---|---|---|
| 投資金額 | 数万円〜100万円程度 | 数万円〜数十万円 | 数百万円〜数億円 |
| 投資対象 | 特定の物件を選べる | 多数の物件への分散投資 | 特定の物件 |
| 流動性 | 低い（市場取引は限定的） | 高い（証券取引所で売買可） | 低い（売却に時間がかかる） |
| 価格変動 | 中（鑑定評価額に連動） | 大（株式市場の影響を受ける） | 中（実勢価格に連動） |
| 手間 | なし | なし | あり（管理・修繕など） |
| 利回り | 3〜5%程度（案件による） | 3〜5%程度 | 3〜5%程度 |
| レバレッジ | なし（現金購入のみ） | なし | あり（ローン活用可能） |
J-REITとの大きな違いは、投資する物件を自分で選べるかどうかにあります。
J-REITは「オフィス特化型」などのテーマは選べますが、具体的なビルまでは指定できません。不動産STなら特定の物件を選んで投資できるため、投資対象への納得感を持ちやすいと言えます。
複数物件か、個別物件かという部分はインデックスか個別株かという関係に似ています。それと管理される場所が「ほふり」か「ブロックチェーン」かという違いを押さえておけば十分です。
また、J-REITは株式市場に上場しているため、日経平均が暴落すると連動して価格が下がることがあります。一方で、デジタル社債STなどの場合は、株式市場よりもむしろ金利動向や発行体の信用力に価格が左右されるため、分散投資の観点からも注目されています。
セキュリティトークン投資のメリット
投資に興味はあるものの、まとまった資金がない、管理が面倒という方にとって、セキュリティトークンは有力な選択肢です。主なメリットは以下の4点です。
10万円程度の少額から優良資産に投資できる
現物不動産や従来の社債（特定投資家向けなど）の場合、参加には数百万円〜数千万円の資金が必要なケースが多くありました。一方でセキュリティトークンなら一口10万円程度から購入可能です。ローンを組まずに、余裕資金で都心の一等地や企業の成長に投資できます。
ケネディクスが組成した「KDX不動産セキュリティトークン」シリーズでは、都心の商業ビルに1口50万円から投資でき、年間予想分配利回りが3%台後半の案件が複数組成されています。
ブロックチェーン活用で取引コストと時間を短縮
従来の不動産取引には、仲介手数料や登記費用など多くのコストと、契約手続きに長い時間がかかっていました。セキュリティトークンはブロックチェーン上で権利移転が完結するため、これらのコストや手間を大幅に削減できます。
従来の不動産取引では「売主→仲介業者→買主」という流れで数週間〜数ヶ月を要していた権利移転プロセスが、ブロックチェーン上では理論上、数日で完了する可能性があります。削減されたコストの一部は、投資家への利回りに還元されることが期待されています。
運用はプロに任せるため管理の手間がない
投資した後の入居者募集、家賃回収、修繕対応などは、すべてプロの資産運用会社（アセットマネージャー）が行います。投資家は、証券口座で配当金の入金を確認するだけです。現物不動産のような設備トラブル対応やクレーム処理に悩まされることはありません。
運用報告書も定期的に発行されるため、投資先の不動産の稼働率や修繕状況など、運用実態を確認することもできます。
将来的に24時間365日の取引が可能になる見込み
2026年、セキュリティトークン市場の成熟に伴い、私設取引システム（PTS）の活性化が期待されています。大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）などが運営する市場を通じた売買が一般化すれば、流動性の課題が改善されます。
出典：大阪デジタルエクスチェンジ『日本初のセキュリティ・トークンを対象とするプロ向け私設取引システム（START）の開始について』
セキュリティトークンのデメリットとリスク
投資商品である以上、当然リスクも存在します。資産クラス（不動産、社債、ファンド等）ごとの特性を十分に理解した上で検討してください。
投資商品である以上、当然リスクも存在します。以下のデメリットを十分に理解した上で検討してください。
元本保証ではない（価格変動・信用リスク）
銀行預金とは異なり、元本は保証されていません。不動産STであれば物件価格の下落、デジタル社債であれば発行企業の信用状況悪化（デフォルト）などにより、元本割れする可能性があります。
金利の上昇による市場価格の下落、周辺環境の変化による需要低下、さらにはブロックチェーンのシステムトラブルなど、さまざまなリスク要因が存在します。目論見書のリスク事項は必ず確認してください。
途中解約・売却がしにくい（流動性の低さ）
2026年時点では流通市場（セカンダリーマーケット）の取引量はまだ限定的です。運用期間満了まで保有し続けることが前提の商品設計になっているものが多いです。
途中で現金化したい場合、証券会社に買い取ってもらうことになりますが、その際の価格は不利になる可能性があります。運用期間は案件にもよりますが、一般的に3年〜7年程度に設定されていることが多いです。数年は使わない余裕資金で投資することが一般的です。
取り扱い証券会社と案件数がまだ少ない
STO（Security Token Offering）を取り扱っている証券会社は、SBI証券、楽天証券、野村證券、大和証券などの一部の大手に限られています。常に募集されているわけではなく、人気案件はすぐに完売や高倍率の抽選となる傾向にあります。
2026年版の市場レポートによると、ST（セキュリティトークン）の累積案件数は100件を突破する勢いですが、株式投資のように数千銘柄から自由に選べる状態には至っていません。
出典：CoinPost『国内デジタル証券の市場規模1兆円突破へ Progmatが今年の展望予測』
ブラウザやアプリの操作に慣れが必要
購入や管理はすべてインターネット経由（スマホやPC）で行います。ブロックチェーン基盤（Progmatやibet for Fin）と連携した専用サイトでの操作が必要になる場合もあります。
ただし、実際の購入フローは通常の株式購入とほぼ同じ画面で行える証券会社も増えてきているため、ネット証券の利用経験がある方であれば大きな問題にはならないでしょう。
セキュリティトークンの税金と確定申告
投資をする上で避けて通れないのが税金の問題です。セキュリティトークンは、税制上も有利な扱いを受けています。
原則は申告分離課税で税率は約20%
不動産セキュリティトークン等は、税制上「公募証券投資信託の受益権」などとみなされる場合が多く、原則として申告分離課税の対象となります。税率は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315%です。批判の多い暗号資産の総合課税と比較して、税率が一定である点は大きなメリットです。
| 投資商品 | 課税方式 | 税率 |
|---|---|---|
| セキュリティトークン（公募型） | 申告分離課税 | 約20.315% |
| 暗号資産（仮想通貨） | 総合課税（雑所得） | 最大約55% |
| 上場株式 | 申告分離課税 | 約20.315% |
| 現物不動産（家賃収入） | 総合課税（不動産所得） | 最大約55% |
※案件のスキーム（匿名組合型など）によっては雑所得（総合課税）となるケースもあるため、必ず目論見書で課税区分を確認してください。
配当所得と譲渡所得の損益通算
申告分離課税の対象となるセキュリティトークンの場合、上場株式や投資信託と同様に、損益通算が可能です。特定口座に対応している案件であれば、他の株式投資などの利益と相殺して、全体の税負担を軽減できます。
損益通算してもなお損失が残る場合は、最大3年間の繰越控除が使える場合もあります。翌年以降の利益から過去の損失を差し引くことで、税負担をさらに軽減する仕組みです。
確定申告が必要なケースと不要なケース
証券会社の口座区分によって、確定申告の手間が変わります。ほとんどの証券会社では特定口座（源泉徴収あり）に対応しています。
| 口座区分 | 確定申告 | 特徴 |
|---|---|---|
| 特定口座（源泉徴収あり） | 不要 | 証券会社が税金を天引きして納付。手間がかからない。 |
| 特定口座（源泉徴収なし） | 必要 | 年間取引報告書は証券会社が作成。 |
| 一般口座 | 必要 | 損益計算から報告書作成まで自分で行う。 |
口座開設時に特定口座（源泉徴収あり）を選んでおけば、確定申告の手続きは不要です。ただし、損益通算をして税金の還付を受けたい場合や、繰越控除を適用したい場合は、確定申告が必要になります。
セキュリティトークンの始め方と購入手順
セキュリティトークンは、通常の株取引とは少し異なる手順で購入します。
STOを取り扱う証券会社の口座を開設する
まずは、STO（Security Token Offering）の取り扱い実績がある証券会社に口座を開設します。2026年現在、SBI証券、楽天証券、野村證券、大和証券などが代表的です。
口座開設は無料で、オンラインで完結する証券会社がほとんどです。最短で翌営業日には取引が可能になります。複数の証券会社に口座を持っておくと、より多くのSTO案件にアクセスできます。
募集中の案件を探して申し込む
口座開設後、STOの特設ページなどで募集中の案件を探します。人気案件は抽選になることが多いため、募集期間内に忘れずに申し込みましょう。
目論見書で確認すべきポイントは以下の通りです。
- 対象不動産の所在地・種類（オフィス、住宅、ホテル等）
- 予想分配金利回り（税引前）
- 運用期間
- 1口あたりの投資金額
- 課税区分（申告分離課税か総合課税か）
- 流動性（途中売却の可否・条件）
抽選後に購入手続きを行う
抽選結果が発表され、当選（または補欠当選）した場合、購入手続き期間内に購入意思表示と入金を行います。これで購入完了です。
分配金は通常、半年に1回または年に1回のペースで証券口座に入金されます。運用期間の満了時に、不動産の売却代金から元本の償還が行われます。
セキュリティトークンに関するよくある質問（FAQ）
Q. セキュリティトークンは詐欺ではないのか
日本の金融商品取引法に基づいて発行・管理される金融商品のひとつです。三菱UFJ信託銀行や野村證券などの大手金融機関が基盤を開発・運営しており、証券会社を通じて購入します。無登録業者が販売する暗号資産案件とは根本的に異なります。
Q. 相続税対策として不動産STは有効か
現物不動産のような「小規模宅地等の特例」などの大幅な節税効果は、原則として期待できません。相続税評価額は基本的に市場価格（時価）に近い形で評価されます。具体的な税務判断は税理士等の専門家に確認してください。
Q. NISA口座でセキュリティトークンは購入できるか
2026年春時点では、セキュリティトークンは依然としてNISA（成長投資枠・つみたて投資枠）の対象外です。特定口座や一般口座での保有となります。今後の税制改正で対象に含まれる可能性は常に議論されていますが、現時点では対象外です。
Q. 物理的なトークン（ワンタイムパスワード）とは違うのか
銀行取引などで使う認証用トークン（ハードウェアトークン）とは別物です。この記事でのセキュリティトークンは、有価証券をデジタル化した金融商品を指しています。
Q. 海外のセキュリティトークンは購入できるか
日本国内から直接購入できる海外STは、現時点では非常に限定的です。日本の金融商品取引法の規制により、日本居住者向けに販売するには国内の規制に準拠する必要があります。まずは国内で発行されるSTOから検討するのが現実的です。
まとめ
セキュリティトークンの特徴を改めて整理すると、以下の通りです。
- 10万円程度の少額から、特定の優良不動産やデジタル社債に投資できる
- 特典付与（XRP等）など、デジタルならではの新しいインセンティブがある
- 運用はプロに任せるため管理の手間がなく、透明性が高い
- 申告分離課税（約20.315%）で、上場株式と同等の税制優遇が受けられる
- メガバンクや大手証券が基盤を運営しており、法的保護も整備されている
不動産市場に続き、社債市場やファンド市場のデジタル化も2026年には「1兆円市場」として成熟しつつあります。一方で、流動性が限定的である等のリスク要因も存在します。まずは少額から、信頼できる証券会社の案件をチェックすることから始めてみてください。
- 想定年利10％以上の仮想通貨運用
- 各種手数料が無料
- 500円から仮想通貨を買える
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